Доверительное управление. Чем опасно доверительное управление квартирой для Нанимателей? Сдать квартиру посуточно управляющая компания

10.02.2024Рубрика: Паттайя

Довольно часто владельцы квартир, уезжая надолго, сдают своё жильё в аренду. Многие из них вынуждены возвращаться, как только возникают проблемы с жильцами или с квартирой, тратя на это немалые деньги. Однако сейчас на рынке недвижимости набирает обороты такой вид обременения, как доверительное управление квартирой. Заключив договор доверительного управления квартирой вам уже не придётся тратить время и деньги на решение проблем, связанных с арендой.

Что такое доверительное управление

Доверительному управлению, как обременению, посвящена 53 глава Гражданского кодекса. Если квартира с обременением, что это может означать? Касаемо доверительного управления, это означает, что собственник квартиры (по закону – «учредитель управления») передаёт свои права арендатора другому лицу («доверительному управляющему»).

Такой вид деятельности не лицензируется, поэтому доверить квартиру вы можете любому лицу, например, адвокату или риелтору, может быть агентству недвижимости, при этом это лицо должно быть зарегистрировано как индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация.

Управляется квартира на условиях, оговоренных учредителем и управляющим, которые заключают договор доверительного управления. Такой договор регистрируется в Кадастровой палате.

Договор доверительного управления

По договору управляющий заключает договоры аренды от своего имени, но в интересах учредителя. Сам себе учредитель сдать эту квартиру не может, такой запрет содержится в 1015 статье Гражданского кодекса.

Договор доверительного управления квартирой, образец которого вы можете скачать , обязательно составляется письменно.

Во всех документах, подписываемых управляющим, например, в договоре аренды, после наименования управляющего нужно делать отметку «Д.У.», что означает, что квартира обременена доверительным управлением – этого требует закон.

В договор обязательно включаются условия:

наименование и реквизиты сторон договора;
описание квартиры (сюда включаются все данные о квартире, содержащиеся в свидетельстве о праве собственности);
размер и форма оплаты по договору (по России это 10-20 процентов от ежемесячной арендной платы, которая выплачивается тоже ежемесячно);
срок действия (до пяти лет).

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий, договор не признаётся действительным, этого требует статья 1016 Гражданского кодекса.

Доверительный управляющий может передать свои полномочия по управлению другому лицу, но отвечать он будет самостоятельно за действия доверенного лица. Говоря об ответственности управляющего, стоит заметить, что он возмещает убытки, нанесённые учредителю, в полном объёме, но только на условиях, значащихся в договоре.

Срок договора управления не может превышать пяти лет, но, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, он будет считаться продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Прекращается договор в случаях:

если владелец квартиры будет признан недееспособным, взят под опеку или умрёт;
учредитель обанкротится;
если откажется по каким-то причинам, выплатив управляющему положенное вознаграждение.

Нюансы договора управления

Обычно в договор включаются такие обязанности управляющего:

поиск арендаторов;
оплата простоя квартиры;
составление и заключение договора найма или аренды;
передача квартиры и содержащегося в ней имущества по акту приёма-передачи с обязательной описью имущества и его состояния;
регулярная проверка исполнения условий договора аренды (посещение квартиры, опрос соседей);
получение арендной платы;
оплата коммунальных платежей или проверка их оплаты арендатором;
страхование квартиры;
проведение текущего ремонта квартиры или имущества, которое в ней находится, например, бытовой техники;
оплата налогов за вас и сдача декларации, если вы законопослушный гражданин.

В договоре нужно чётко прописать – какие именно требования вы предъявляете к арендаторам, уровень арендной платы, как часто нужно проверять жильцов. Так же оговорите каким образом и в каком размере вам будет перечисляться арендная плата, размер вознаграждения за управление.

Особое внимание уделите способу и размеру возмещения ущерба, если такое может случиться со стороны арендаторов.

Закрепите в договоре условие, по которому управляющий будет отчитываться перед вами – периоды отчётов и способ их доставки вам (например – по электронной почте).

Доверительное управление квартирой хоть и несёт определённые затраты с вашей стороны, но снимает с вас бремя решения всех неурядиц, возникающих с жильцами.

К тому же, при таком управлении, вам не нужно будет тратиться на проезд, чтобы решать проблемы аренды.

Деликатное поручение

Сдать квартиру и больше ни о чем не думать - мечта каждого владельца "лишних" апартаментов. Но не думать не получается: то жильцы зальют соседей снизу, то перестанут вовремя вносить арендную плату, а то внезапно съедут, прихватив на память хозяйский телевизор или холодильник.

Все заботы, связанные со сдачей жилья в аренду, можно переложить на плечи риелторов, поделившись с ними доходами, которые приносит квартира. Нужно реже встречаться По данным Kirsanova Realty, в США 90% желающих сдать свою недвижимость в аренду обращаются к "Как сообщили наши американские коллеги, такие компании носят название Real Estate Management Companies, стоимость их услуг составляет 10% от годового арендного контракта, - говорит Светлана Скотникова, начальник отдела зарубежной недвижимости Kirsanova Realty. - В рамках договора управляющая компания несет ответственность за сдачу квартиры в аренду, ищет арендаторов, а также следит за состоянием объекта".

По данным столичных риелторов, в Москве в доверительное управление попадает не более 10% сдаваемых квартир. Но спрос на эту услугу будет расти. Арендаторы и собственники квартир уже оценили одно из главных преимуществ услуги, а именно отсутствие прямых контактов между хозяевами и жильцами.Многим арендаторам гораздо приятнее общаться с представителем компании, чем с самим хозяином,Дело в том, что хозяева так трепетно относятся к своей квартире, что чересчур часто в нее наведываются, нарушая покой и ограничивая свободу действий арендатора. А сотрудник компании себе этого не позволит.

Если же арендатор сам позволит себе лишнее, например пустит жить в квартиру друзей с гор или вообще станет использовать ее не по назначению, риелтор сам разберется с постояльцами.Компания по доверительному управлению квартирами стараеться войти в контакт с соседями,и она в курсе происходящего в квартире, Ведь по договору, если хозяин квартиры из-за действий арендаторов понесет какой-либо ущерб,компания обязана его возместить.

Были случаи, когда только благодаря соседям нам удавалось вернуть хозяевам прихваченный жильцами напоследок комплект мягкой мебели, выходной костюм и дорогой телевизор". Если все складывается удачно, ни арендаторам, ни владельцам квартир не приходится лишний раз встречаться и с риэлторами. Поскольку риелторская компания - лицо юридическое, арендатор может расплачиваться с ней по безналичному расчету, что особенно важно, если квартиру для сотрудника снимает фирма. А собственник может получать арендную плату за вычетом комиссионных на свой счет в банке или в кассе риелтора в условленный день.

Поскольку свои квартиры доверяют в управление риелторам главным образом те, кто надолго выезжает за рубеж, арендную плату им переводят за границу.

Квартира образцового содержания

Чтобы сдать квартиру по рыночной цене, во-первых, нужно привести ее в порядок - сделать ремонт, обустроить кухню и санузел, а во-вторых, найти добропорядочного и аккуратного арендатора. Эти проблемы как раз и решает риелтор, которому вы поручите управлять квартирой. Если нужен ремонт, но на него нет денег, агентство сделает его за собственный счет или в кредит. При необходимости оно же оборудует кухню, поменяет сантехнику и установит металлическую дверь. Выплаты по кредиту обычно удерживаются из арендной платы. Поиски арендатора риелтор тоже целиком берет на себя.Сразу после заключения с владельцем квартиры договора начинаеться рекламная кампания, организуються показы, готовяться необходимые документы для обеих сторон, - рассказывает Гульнара Рахмангулова. - Если квартиросъемщик по каким-то причинам внезапно решает съехать с квартиры, наши специалисты оперативно возобновляют поиск следующего нанимателя. В случае нарушений договора со стороны арендатора, порчи имущества, задержки арендной платы и т.д. мы досрочно расторгнем договор найма и поможем получить возмещение ущерба". ,

Все взаимоотношения с эксплуатирующими организациями риелтор тоже берет на себя.Это не только оплата коммунальных услуг, но и другие обременительные обязанности. Администратор сервисной службы ежемесячно проверяет оплату счетов за междугородные переговоры, за электроэнергию и т.д. Часто бывает, что необходимо получить новые квитанции в ЕИРЦ, уточнить оплату счетов в абонентском участке, сверить ранее оплаченные квитанции. Эту работу берет на себя агентство по доверительному управлению квартирами. ,

Цена доверия ,

На столичном рынке стоимость услуги доверительного управления рассчитывается по-разному, но составляет примерно 10-15% от арендной платы.В Агентстве по доверительному управлению квартирами с владельца квартиры возьмут половину арендной платы за первый месяц, а потом каждый месяц будут удерживать 10% от стоимости аренды.В некоторых других управляющих компаниях арендодатель платит за эту услугу в год сумму, эквивалентную месячной арендной плате, а в подарок получает страховку и ремонт. Зачастую стоимость доверительного управления квартирой зависит от набора услуг. За базовый пакет клиент отдает компании стоимость месячной аренды в год, а за полный - кроме этого половину арендной платы в месяц. ,

Несмотря на то что цена услуги доверительного управления квартирой вполне умеренная и интерес к ней растет, пока немногие собственники готовы этой услугой воспользоваться. Причин несколько и одна из них - необходимость подписания официального договора, который предполагает уплату налогов. Хотя стоит отметить, что число не желающих платить налоги уменьшается с каждым днем, особенно если речь идет о дорогих квартирах". В некоторых других управляющих компаниях вопрос о том, платит или не платит клиент налог с дохода от сдачи квартиры, оставляют на его совести.Управляющяя компания заключаем с клиентом договор комиссии, он, в отличие от договора доверительного управления, не подлежит обязательной регистрации, так что все проблемы с налоговыми органами клиент решает сам. ,

Договор комиссии предлагают заключить клиентам почти во всех управляющих компаниях, в противном случае услугой доверительного управления не смогли бы воспользоваться клиенты, чьи квартиры находятся в муниципальной собственности. Напомним, что в соответствии с Жилищным кодексом такие квартиры сдаются в поднаем только с разрешения наймодателя, то есть местных властей. Обращаться за таким разрешением люди по понятным причинам не хотят. Большинство риелторских компаний тоже пока не готовы предоставлять владельцам квартир услуги доверительного управления и одна из причин - незащищенность самих риелторов перед клиентами.Мы заключаем с клиентом договор, ремонтируем за свой счет его квартиру, а потом клиент договор расторгает. И хотя на такой случай договор предусматривает штрафные санкции, возвращать деньги приходится через суд.

Мы все сейчас живем в открытой стране, когда можно выехать на работу, проживание или учебу в любой город, в любую страну. А некоторые имеют несколько квартир, которые сдаются, и на получаемую с них ренту просто живут, в удобном и комфортном месте. А что же делать с квартирой? За нее нужно платить, следить, сохранять, заселять и выселять квартирантов в конце концов. Родственники и друзья могут Вам помочь, и сделать для Вас это один раз, но каждый месяц брать на себя такую обузу найдется мало желающих.

Вас это может остановить?

Все эти проблемы легко решаются.

Можно сдать квартиру в доверительное управление.

Как правило, к нам обращаются с такими вопросами люди, которые, неоднократно сдали через нас свою недвижимость, убедились в нашей порядочности и сами, в конце-концов, попросили присматривать за сдаваемой ими квартирой и высылать им деньги на карточку, т.е. нанимают нас оказывать такую услугу. Ваше дело только определить ежемесячную цену сдачи объекта и выдать доверенность.

Обязанности Агентессы при сдаче квартиры в доверительное управление.

Для этого, хозяин недвижимости заключает с представителем нашей компании - одной из наших агентесс (лично), так называемый ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ , а проще сказать нанимает ее следить за квартирой: раз в месяц проверять ее состояние, проверять сохранность имущества, заселять и выселять квартирантов, снимать показания приборов учета, заполнять квитанции об оплате ЖКХ, оплачивать счета за услуги ЖКХ и налог, решать всевозможные вопросы, которые возникают со службами ЖКХ, а также следить за сохранностью недвижимости, и наконец, самое приятное для Вас получать с них деньги и класть их вам на карточку. Все по закону, в соответствии со статьей 1012, Глава 53 Гражданского кодекса РФ.

Агентесса обязуется, и обязательно выполняет все вышеперечисленные условия, ежемесячно представляет Вам отчет о состоянии квартиры, сохранности имущества, показаниях счетчиков воды и света, об оплате счетов за услуги ЖКХ налогов.

Оплата при сдаче квартиры в доверительное управление.

За эти услуги с месячной суммы за аренду квартиры Агентесса получает 10%, но (не менее 3500 рублей), а остальные в чистом виде переводит Вам на карточку.

Для того чтобы представлять Ваши интересы, и Агентессу никто не посылал куда подальше, Вы даете ДОВЕРЕННОСТЬ НА ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ, в которой будут перечислены те моменты, которые Вы доверяете в представлении Ваших интересов.

Ознакомьтесь с содержанием ДОВЕРЕННОСТИ НА ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ в картинках, которые прилагаются к этой публикации.

Таким образом, Ваша проблема превращается в приятный момент получения денег.

Сентябрь на арендном рынке считается одним из самых доходных месяцев. Возобновляется деловой сезон, а заодно растет спрос и на арендное жилье. Рынок недвижимости бурлит и сулит новые возможности владельцам квадратных метров.

Самый распространенный способ заработка на недвижимости - сдача ее в аренду. Казалось бы, нового тут ничего не придумаешь. Но есть компании, которые готовы сделать это за собственника. И не только сдать, но и исправно оплачивать коммунальные услуги, проверять сохранность имущества, заниматься текущим ремонтом. Собственник просто передает квартиру в доверительное управление и получает за нее деньги.

Два основных опасения владельца: квартиру безнадежно испортят или просто не сдадут. Оба они снимаются грамотно составленным договором. Во-первых, хороший доверительный управляющий квартиру страхует, причем часто за свой счет. Во-вторых, в договоре прописывается, что если период простоя квартиры превышает две недели, управляющий начинает платить собственнику из своего кармана. В компаниях, занимающихся доверительным управлением, уверяют: размер арендной платы и кандидатуры жильцов при каждой сдаче квартиры в аренду согласовывают с собственником.

В Москве собственник за однокомнатную квартиру может выручить от 19 до 130 тысяч рублей в месяц в зависимости от состояния жилья и района. За двухкомнатную - от 28 до 184 тысяч рублей. Самое доступное предложение по трехкомнатной квартире - 50 тысяч рублей. Хорошую квартиру можно сдать за 80 тысяч рублей. Ну а с дорогой мебелью, ремонтом и в престижном районе снимут и за 300 тысяч рублей. В других регионах доход не так велик. Например, в Краснодаре собственник получит за однокомнатную квартиру от 18 до 45 тысяч в месяц, в Сочи - от 18 до 40 тысяч. В некурортных городах, которые не являются миллионниками, доходность от сдачи в аренду невелика. В Иркутске за однокомнатную квартиру можно выручить от 10 до 20 тысяч рублей.

Доход управляющего составляет процент от арендной ставки квартиры. По данным департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, стоимость его услуг может варьироваться от 5 до 30% от суммы сделки. Дороже всего для владельца квартиры обходится передача в доверительное управление жилья без ремонта с условием его выполнения. Схемы оплаты могут быть разные. "У нас собственник платит одну месячную плату в год. То есть первая арендная плата, которую перечисляет наниматель, идет агентству. Это получается 8,3% в месяц. Если коммунальные платежи клиент доверяет оплачивать нам, то они также вычитаются из арендной платы, но денег за саму услугу оплаты коммунальных платежей мы не берем", - говорит Светлана Кос, генеральный директор "АКРУС-сити".

Доверительное управление выгодно тем людям, которые имеют недвижимость в одном регионе, а живут в другом или даже в другой стране. Причем передача квартиры в управление может обеспечить "подъемные" для переезда. Так, многие фирмы готовы выплатить собственнику сразу арендную плату за несколько месяцев.

Впрочем, пока доверительное управление в нашей стране развивается плохо. Причин тому много. Собственники хотят получать от недвижимости максимум дохода. Им страшно передавать квартиру в чужие руки. Предложенные доверительным управляющим гарантии не кажутся им достаточно убедительными. Большинство собственников не платят налоги с рентного дохода - сдавая квартиру жильцам самостоятельно, они скрывают этот факт.

Доход управляющего составляет процент от арендной ставки квартиры. Стоимость его услуг может варьировать от 5 до 30 процентов от суммы сделки

Есть и еще один недостаток. Расположенными в разных районах квартирами сложно управлять. Гораздо проще это сделать, если арендный фонд находится в одном здании. Некоторые застройщики сейчас пытаются реализовать эту идею с помощью апартаментов. Застройщик предлагает не просто вложить деньги в такую недвижимость и передать ее в управление, а разрабатывает программы доходности для инвесторов. К примеру, вне зависимости от загрузки, собственник получает годовой доход в размере 5% от стоимости апартаментов. Или вместо арендных платежей за два года владелец становится обладателем ремонта, который создан дизайнером. Для привлечения арендаторов такие комплексы предоставляют сервис на уровне гостиничного. "Доход от передачи апартаментов в управление составляет гарантированные 8-9% от их стоимости. Или 10%, если собственник занимается сдачей в аренду самостоятельно. При этом многие владельцы квартир в Москве получают меньшую доходность - 4-7% в год от стоимости квартиры. Все потому, что апартаменты стоят на 15-35% дешевле квартир, а стоимость аренды не различается", - говорит руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

Если в России жилые комплексы с управляющей компанией, которая может сдать метры собственника в аренду, только появляются, то за рубежом существуют уже давно. Инвесторы, рассчитывающие не просто владеть, но и зарабатывать на своей недвижимости, выбирают именно их. Это позволяет им получать максимальный сервис во время пребывания в своей зарубежной квартире или на вилле и при этом не заботиться о содержании собственности во время отсутствия. "Сейчас популярно приобретение апартаментов с управлением от гостиничного оператора. Преимуществом этого формата является то, что собственник не озабочен поддержанием своей недвижимости в состоянии, всегда пригодном к заселению. Этим занимается управляющая компания, она же будет сдавать объект в аренду. Если собственник на свою виллу или в квартиру не приезжает, она передается в арендный пул. Но при этом квартира находится в полной частной собственности владельца", - говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. Доходность от такой передачи объекта в арендный пул невысокая - от 4% годовых. Но большинство собственников не гонятся за высокой доходностью таких объектов, а рассматривают их как способ сбережения накопленных средств. Кроме того, для элитных дорогих объектов этот вариант управления хорош уже тем, что снимает с собственника груз коммунальных расходов.

Впрочем, сейчас подобные комплексы с возможностью сдачи квартир или апартаментов в аренду в периоды простоя изобилуют и в сегменте эконом- и комфорт-класса. Их много в Болгарии и Черногории. В Болгарии стоимость апартаментов начинается от 21 000 евро, а доходность управляющие компании обещают в 10% от стоимости жилья в год. Но это если недвижимость расположена в том месте, где спрос на нее есть круглый год. Например, в таких городах, как Варна, София, Бургас. В Таиланде распространены кондоминиумы - комплексы квартир или таунхаусов с обслуживанием отельного типа. Стоимость такой недвижимости начинается от 1,5 млн рублей. Если объект расположен в непосредственной близости от пляжа - от 4 млн рублей. Доходность управляющие обещают также на уровне 10% годовых. Причем в Таиланде нет четкой сезонности, как в Европе. В сезон дождей туристы продолжают отдыхать и купаться, соответственно, и снимать жилье.

Последние несколько лет инвесторы ведут споры о доходности вложений в недвижимость. Но это все в теории. На практике рынок недвижимости в России активен всегда. Экономика растет - пора покупать квартиру, экономика на спаде - тем более пора. Вот и сейчас. "Часть вкладчиков, напуганных ликвидацией банков со стороны ЦБ, решили перевести свои средства из виртуальных накоплений в реальные - в недвижимость. Больше всего подорожали ликвидные однокомнатные квартиры - их стали скупать инвесторы для защиты своих рублевых сбережений от колебаний курсов валют", - поясняет Михаил Попов, основатель системы управления личными финансами EasyFinance.ru. Защитив финансы, хочется их приумножить, а значит, скоро на рынке появится еще немало арендного жилья.