Муниципальная аренда. Как правильно арендовать у города помещение Взять в аренду муниципальное помещение

19.11.2023Рубрика: Украина

Для предприятий малого и среднего бизнеса аренда недвижимости у Департамента городского имущества Москвы - один из лучших способов сэкономить на арендной плате и высвободить деньги для решения бизнес-задач. Участвуя в торгах, предприниматели могут получить помещение по ставке ниже среднерыночной, а впоследствии выкупить на выгодных условиях. О том, как арендовать помещение у города Москвы и принять участие в спецпрограммах поддержки малого и среднего бизнеса, рассказывают эксперты Smart Choice.

Пошаговая инструкция, как снять помещение в аренду у города

Выберите подходящий объект . Они представлены на сайте mos.ru . Обратите внимание на ключевую лотовую информацию: дату проведения торгов, срок аренды, стартовую сумму арендной платы.
Осмотрите недвижимость . Заявку на осмотр можно подать вплоть до срока в несколько дней до окончания принятия заявок на участие в торгах. Как снять помещение в аренду у города и быть уверенным в том, что объект вам идеально подходит? Посетите его самостоятельно или доверьте осмотр специалисту. Тщательная экспертиза, включающая проверку состояния ремонта, коммуникаций, оценку транспортной доступности, инфраструктуры и т.д., позволит избежать проблем с эксплуатацией недвижимости в дальнейшем.
Зарегистрируйтесь на площадке, которая будет проводить торги. Сегодня все они производятся в электронном формате. Для регистрации потребуется предоставить учредительные документы и цифровую подпись, установить несколько сертификатов и систему криптозащиты данных.
Соберите пакет документов . Необходимы будут выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (ее нужно получить не ранее, чем за 6 недель до начала аукциона), копии учредительных бумаг, решение об одобрении сделки, документ, подтверждающий полномочия человека, подающего заявление. Также нужно приложить заявление, в котором предприниматель подтверждает: в отношении компании не открыто дело о банкротстве или ликвидации, а его деятельность не приостановлена.
Оплатите задаток. Изучите документацию лота, чтобы узнать, как арендовать помещение у города и какую сумму нужно перевести, чтобы принять участие в аукционе. Как правило, задаток составляет 5 % от суммы лота.
В день аукциона зайдите на площадку проведения торгов и примите участие в аукционе . Правила проведения торгов вы сможете изучить на сайте или в документации к лоту. Если вы единственный участник аукциона, то автоматически будете признаны его победителем.
Подпишите протокол об итогах аукциона. Как правило, его публикуют в тот же день, когда проводились торги. В течение 10-20 дней после аукциона необходимо обратиться в ДГИ для заключения договора.
Оплатите начальную сумму и подпишите договор. После этого вы сможете пользоваться помещением.

Обратите внимание: стоимость аренды за год, которая указывается в договоре, будет пересмотрена через 12 месяцев. Сумма будет умножена на индекс потребительских цен (коэффициент инфляции). Учтите это, узнавая, как получить помещение в аренду от города: впоследствии помещение обойдется дороже. Однако изменить ставку в одностороннем порядке Департамент городского имущества не имеет права.

Как арендовать помещение у города Москвы ? Анализируем лотовую документацию

Лучший способ узнать, как взять помещение в аренду у города, - изучить лотовую документацию. Здесь будет указана вся ключевая информация для принятия решения и планирования действий на аукционе. В документе указаны:

детальное описание нежилого объекта с указанием номера в ЕГРН, целевого назначения, адреса, площади и т.д.;
срок договора;
начальная цена, с которой стартуют ставки;
задаток для участия в торгах;
сумма, которую должен будет заплатить победитель аукциона, и сроки выплаты;
минимальный шаг аукциона;
документы для участия;
дата начала и окончания приема заявок, проведения аукциона и другая информация.

Также в документации к лоту можно изучить договор аренды (особое внимание обратите на права и обязанности арендатора), образец заявления на участие в торгах и доверенности на представление интересов третьим лицом.

Важно: в Москве действуют несколько программ помощи предпринимателям. Например, предусмотрена имущественная поддержка субъектов малого бизнеса, которые работают в области здравоохранения, социального питания, образования, бытового обслуживания и т.д. Чтобы понять, может ли ваша компания рассчитывать на льготы, обратитесь к специалистам Smart Choice: они досконально знакомы с законодательством по программам помощи предпринимателям и позаботятся о правильном оформлении документов.

Подводные камни при аренде муниципального имущества

Прежде чем узнавать, как получить помещение в аренду у города и принимать участие в торгах, нужно убедиться, что вы готовы к аукциону. Есть несколько сложностей:

Необходимо отслеживать новые предложения. Чтобы не упустить выгодный лот, нужно регулярно следить за предложениями ДГИ. Кроме того, придется тратить время на осмотр недвижимости.
Процесс регистрации на площадке, проводящей аукцион, может растянуться на несколько дней . Лучше всего зарегистрироваться до того, как вы решите арендовать конкретное помещение у города Москвы, чтобы точно успеть стать участником торгов до старта. Особенно важно начать подготовку заранее, если у вашего предприятия еще нет электронной подписи. Для того, чтобы не разбираться с регламентом проведения торгов и не тратить время на самостоятельную регистрацию, вы можете воспользоваться помощью юристов Smart Choice.
Победитель должен в течение короткого времени заключить договор и, главное, внести оплату . Как правило, первоначальный взнос составляет 25 % от минимальной суммы договора. Учитывая, что торги ведутся не на месячную, а на годовую арендую ставку, сумма получится весомой. Сроки ее перевода на счет ДГИ небольшие - до 3 дней. Если победитель аукциона не успеет собрать нужную сумму или пропустит срок заключения договора, то результаты торгов аннулируются, притом задаток победителю возвращен не будет.

Как арендовать коммерческую недвижимость у города без проблем?

Smart Choice предлагает услуги предпринимателям, которые хотят получить городскую недвижимость на привлекательных условиях. Мы оказываем широкий спектр услуг:

Подбор объекта под требования заказчика среди предложений ДГИ, мониторинг новых предложений.
Осмотр недвижимости, оценка выгоды предложения, расчет приблизительной рыночной стоимости объекта.
Консультации по возможности участия в государственных программах.
Регистрация клиента на площадке для проведения торгов.
Сбор пакета документов, внесение задатка.
Проработка стратегии участия в аукционе, расчет максимальной суммы, которую имеет смысл заплатить за помещение.
Участие в аукционе от вашего имени.
Подписание протокола, перевод начальной суммы на счет ДГИ, подписание договора.
Оценка возможности выкупа недвижимости, подача документов в ДГИ.
Анализ договора на выкуп недвижимости, проведение независимой оценки.
Оспаривание стоимости недвижимости в суде.
Заключение договора о выкупе арендуемой недвижимости.

В Smart Choice работают юристы с опытом более 5 лет, многократно сотрудничавшие с ДГИ по различным вопросам. Мы поможем арендовать идеально подходящее для вашего бизнеса помещение у города с возможностью последующего выкупа в Москве или Московской области, убедившись, что условия - самые выгодные.

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города - это одно из лучших решений для предпринимателей и компаний, желающих арендовать недвижимость для своего бизнеса. В период кризиса этот шаг позволит арендовать помещение у надежного арендодателя за приемлемую стоимость. Какие особенности существуют при аренде нежилого помещения у города?

Особенности законодательства

Имущество, находящееся в собственности у администрации города, может быть передано арендатору на основе торгов или аукционов. Федеральный закон № 135 от 26.07.2006 года «О защите конкуренции» устанавливает процедуру проведения торгов и другие особенности.

Согласно законодательству, торги проводятся арендодателем муниципальной собственности. В качестве арендодателя могут выступать следующие структуры:

комитет имущественных отношении администрации города, если имущество входит в казну данного муниципального образования;
унитарные предприятия и муниципальные учреждения, если имущество закрепляются за ними на основе хозяйственного ведения или оперативного управления.

Чтобы взять муниципальное помещение в аренду, необходимо обратиться к официальному сайту торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все уведомления о начале аукционов и торгов. Согласно законодательству, уведомление необходимо разместить не позже, чем за 20 дней до завершения даты подачи заявок на участие.

Те предприниматели и компании, которые планируют поучаствовать в аукционе, должны в установленный срок подать заявку. Комиссия по организации аукциона рассмотрит заявку и примет решение, можно ли допустить участника к торгам. Далее он будет принят к участию, если представил всю необходимую информацию. В качестве победителя может быть признан только тот участник, который сделал наиболее выгодное предложение.

В течение 10 дней после завершения торгов администрация заключит договор аренды с победителем торгов. Информацию о результатах размещают на сайте.

Преимущества аренды у города

Аренда помещения у городской администрации имеет следующие преимущества:

возможность быстро начать бизнес;
возможность сократить расходы, освободив средства для развития бизнеса;
быстрый подбор помещения, если компании требуются дополнительные офисы;
если бизнес принесет убытки, можно избежать проблемы с распределением имущества между учредителями при наличии недвижимого имущества;
конкурентоспособная стоимость;
расположение объектов в районах с развитой инфраструктурой;
возможность последующего выкупа арендуемого объекта;
прозрачная схема передачи объекта на правах аренды.

В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.

Нежилая собственность городской администрации может предоставляться во временное пользование не только юридическим лицам, но и частным гражданам. Администрация может предоставить объекты, которые не относятся к собственности Российской Федерации. Все вопросы аренды и выкупа муниципальных помещений находятся в ведении Комитета по управлению имуществом, находящегося при каждой администрации.

У администрации города можно арендовать следующее:

административное здание;
склад;
офисное помещение.

В случае необходимости у администрации можно взять аренду даже земельный участок.

На сегодняшний день более 70 % недвижимости относится к категории муниципальных объектов. Это приводит к тому, что муниципальные власти становятся практически монопольными игроками на рынке аренды нежилой недвижимости.

Где найти недвижимость для аренды?

Все объекты, имеющиеся в наличии для аренды, находятся на сайте местной администрации. Вы можете ознакомиться со списком и посмотреть условия, по котором они выставлены на торги. Арендовать нежилое помещение можно непосредственно у города. Субаренда у арендатора в данном случае не разрешается.

Если вам необходимо конкретное помещение, необходимо выяснить, кому оно принадлежит. Если окажется, что оно не сдается и его собственником не является коммерческая компания или частное лицо, необходимо обратиться в местную администрацию. Можно обратиться и на сайт администрации, где находится список всех принадлежащих ей объектов. Если объект уже выставлен на аукцион, вы найдете его на сайте торгов.

Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.

Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды. В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор. В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта. Если этого не сделать, договор не может считаться действительным.

Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта.

Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей. Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе.

Расторжение договора администрацией

Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:

Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд. В этом случае город возмещает убытки арендатору.

Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества. Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Как провести аукцион на право заключения договоров аренды (безвозмездного пользования, доверительного управления) в отношении государственного (муниципального) имущества

начальник отдела методологии бюджетного контроля и аудита департамента бюджетной политики и методологии Минфина России

Одним из способов проведения торгов на право заключения договоров аренды (безвозмездного пользования, доверительного управления) имущества и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного (муниципального) имущества, является аукцион.

«Главбух» советует

Торги на право заключения договоров в отношении государственного (муниципального) имущества можно начать до истечения срока действующего договора аренды (безвозмездного пользования, доверительного управления).

При этом новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. То есть к моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам проведения торгов, государственное (муниципальное) имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев, когда оно закреплено на праве оперативного управления).

Об этом сказано в пункте 8 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.

Правила проведения торгов в форме аукциона установлены приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 (ч. 5 ст. 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Они не распространяются на земельные и лесные участки, водные объекты, участки недр, а также на имущество, передаваемое по концессионным соглашениям (ч. 2 ст. 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ).

Некоторые положения по проведению торгов и заключению договоров в отношении государственного и муниципального имущества изложены в разъяснениях ФАС России от 1 ноября 2011 г.

Внимание!

Несоблюдение Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, признается нарушением. Такое нарушение является основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными (в т. ч. по иску антимонопольного органа) (ч. 4 ст. 17 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ, ст. 168, 449 ГК РФ, письмо Минэкономразвития России от 21 января 2011 г. № Д05-171).

Аукцион нужно проводить в отношении имущества, которое не включено в перечень, утвержденный приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. Торги по имуществу, включенному в указанный перечень, следует проводить путем проведения конкурса. Такой вывод следует из положений пункта 3 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. При этом по решению организатора торги на право заключения договоров в отношении имущества, по которому заключение договоров возможно только путем проведения конкурса, могут быть проведены в форме аукциона. Об этом сказано в пункте 18 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г., письме ФАС России от 17 марта 2010 г. № АЦ/7021.

Аукцион проводить не нужно при предоставлении прав в отношении государственного (муниципального) имущества, в частности:

государственным органам, органам местного самоуправления , государственным внебюджетным фондам; Банку России; государственным (муниципальным) учреждениям; образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм; медицинским учреждениям частной системы здравоохранения; для размещения сетей связи, объектов почтовой связи; на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев; гражданам, не являющимся индивидуальными предпринимателями ; некоммерческим организациям , не осуществляющим приносящую доход деятельность; являющегося частью (частями) помещения (здания, строения, сооружения), если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади помещения (здания, строения, сооружения), права на которые принадлежат учреждению, передающему такое имущество.

Также аукцион проводить не нужно при предоставлении прав в отношении государственного (муниципального) имущества:

лицу, подавшему единственную заявку на участие в аукционе. Но только при условии, что указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе; лицу, признанному единственным участником аукциона. Договор заключите на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе. При этом цена не должна быть меньше начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.

При этом для организатора торгов заключение договоров в этих двух случаях является обязательным.

Полный перечень условий, при которых не нужно проводить аукцион, указан в части 1 статьи 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ и разъяснен в письме ФАС России от 17 марта 2010 г. № АЦ/7021.

Кроме того, образовательные учреждения высшего профессионального образования , государственные научные учреждения не должны проводить аукцион при заключении договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества при одновременном соблюдении следующих требований:

арендаторами являются хозяйственные общества, созданные указанными учреждениями; деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для ЭВМ, баз данных , изобретений и т. д.), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы; договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду, в безвозмездное пользование данного имущества, запрет на залог арендных прав.

Порядок и условия заключения договоров аренды без проведения торгов утверждены постановлением Правительства РФ от 12 августа 2011 г. № 677.

Об этом сказано в части 3.1 статьи 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ, пункте 20 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.

Аукцион является открытым по составу участников и форме подачи предложения (п. 2 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Процесс проведения торгов путем проведения аукциона можно разделить на несколько этапов:

подготовка к проведению аукциона; рассмотрение заявок на участие в аукционе; проведение торгов.

Подготовка к проведению аукциона

Решение о проведении аукциона принимает организатор аукциона.

Если аукцион проводится в отношении имущества казны, организатором аукциона является собственник имущества. При этом от имени собственника выступает:

федеральный орган исполнительной власти (орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления), на который возложены функции по управлению имуществом; федеральный орган исполнительной власти (орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления), на который возложены функции по организации и проведению конкурсов и аукционов; иное лицо, которое обладает правами владения и (или) пользования на данное имущество.

Если аукцион проводится в отношении имущества, закрепленного за государственным (муниципальным) учреждением на праве оперативного управления, организатором аукциона является:

государственное (муниципальное) учреждение, которое обладает правами оперативного управления на данное имущество; иная организация, которая обладает правами владения и (или) пользования на данное имущество.

Такой порядок установлен пунктом 4 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

Для проведения аукциона создается аукционная комиссия (п. 8 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Организатор аукциона должен опубликовать извещение о его проведении на официальном сайте торгов www. ***** (постановление Правительства РФ от 28 сентября 2010 г. № 767). Сделать это нужно не менее чем за 20 дней до даты окончания подачи заявок на участие в аукционе. Кроме того, по своему желанию организатор может опубликовать такое извещение в средствах массовой информации (СМИ). Однако подобная публикация не заменяет собой публикацию на сайте. Об этом сказано в частях 5.1, 6 статьи 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ, пункте 104 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, пункте 19 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.

Внимание!

В части 5.1 статьи 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ (введена Законом от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ) установлено, что опубликовать извещение о проведении аукциона нужно не менее чем за 20 дней до даты окончания подачи заявок на участие в аукционе. Однако в приказ ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 (которым утверждены правила проведения торгов в форме аукциона) аналогичные поправки внесены не были.

В пункте 103 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, сказано, что опубликовать извещение о проведении аукциона нужно не менее чем за 30 дней до указанной даты. Несмотря на то что Закон имеет приоритет по отношению к другим нормативным актам (п. 7 ст. 3 ГК РФ), для избежание возможных разногласий с проверяющими продолжайте (до устранения данного несоответствия) размещать извещение не менее чем за 30 дней до даты окончания подачи заявок на участие в аукционе. Такой вариант позволяет выполнить требования, установленные как Законом, так и приказом ФАС России.

Внимание!

Неразмещение информации о проведении аукциона на право заключения договоров на официальном сайте торгов (www. *****) признается нарушением Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 (п. 19 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г., письмо Казначейства России от 14 июля 2010 г. № ИА/22275).

В извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в частности:

наименование, местонахождение, почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона организатора аукциона; место расположения, описание и технические характеристики имущества, право на которое передается по договору (в т. ч. площадь помещения (здания, строения, сооружения)); начальная (минимальная) цена договора (цена лота) (с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади имущества); срок действия договора. Так, для предоставления госимущества в аренду (субаренду) бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства срок действия договора должен быть не более трех лет; в отношении имущества, предусмотренного Законом от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ, – не менее пяти лет; для иного имущества (не включенного в перечни госимущества, указанные в ч. 4 ст. 18 Закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ) – на любой срок. Об этом сказано в пунктах 5, 6 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.; срок, место и порядок предоставления документации об аукционе.

Полный перечень данных, которые обязательно должны быть в публикуемом извещении, содержится в пункте 105 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

Ситуация: как определить начальную (минимальную) цену договора (цену лота) для целей проведения торгов на право заключения договоров аренды (безвозмездного пользования, доверительного управления) в отношении государственного (муниципального) имущества

Начальную (минимальную) цену договора (цену лота) определяет организатор торгов. Сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) в извещении о проведении аукциона (конкурса) организатор торгов должен указать в размере:

либо ежемесячного (ежегодного) платежа за право владения или пользования имуществом (т. е. в размере арендной платы); либо платежа за право заключить договор безвозмездного пользования имуществом.

Так порядок установлен пунктами 5, 31 и 105 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

При этом порядок определения размера вышеуказанных платежей Правилами, утвержденными приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, не установлен. Поэтому начальную (минимальную) цену договора (цену лота) организатор торгов должен определить самостоятельно с учетом норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность (в частности, Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ). Об этом сказано в пункте 11 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.

Так, при вовлечении в сделку имущества, принадлежащего полностью или частично России, субъектам РФ либо муниципальным образованиям , обязательно проведение независимой оценки. Следовательно, организатор торгов должен привлечь оценщика и определить начальную (максимальную) цену договора (лота) на основании отчета об оценке. Исключение установлено только в отношении имущества государственных (муниципальных) учреждений, которым они вправе распоряжаться без согласия собственника. При проведении торгов в отношении этого имущества организатор торгов может определить цену самостоятельно (как по результатам оценки, так и без ее проведения). Это следует из положений статьи 8 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

Если торги признаны несостоявшимися и организатор проводит новые торги, начальную (минимальную) цену договора (лота) можно изменить. При этом в отношении имущества, принадлежащего полностью или частично России, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, она не должна быть ниже стоимости, которая определена на основании отчета об оценке. Такого мнения придерживается Минэкономразвития России в письме от 7 декабря 2011 г. № Д08-4971.

Одновременно с публикацией извещения на официальном сайте размещается документация об аукционе вместе с проектом договора (п. 115, 117, 43 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

В документации об аукционе помимо сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна быть отражена полная информация об аукционе и лоте. При этом она не должна противоречить информации, указанной в извещении (п. 116 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67). В частности, документация должна содержать:

порядок, место, дата начала, дата и время окончания срока подачи заявок на участие в аукционе; инструкцию по заполнению заявки на участие в торгах, способы ее подачи и вскрытия (в т. ч. заявки в форме электронного документа, подписанного электронной подписью) (п. 7 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.); размер обеспечения исполнения договора, срок и порядок его представления (в случае, если организатором установлено требование об обеспечении исполнения договора). При этом размер и порядок предоставления обеспечения исполнения договора устанавливается организатором самостоятельно (п. 9 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.); порядок и срок отзыва заявок на участие в аукционе; шаг аукциона; порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена в сторону уменьшения (п. 14 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.); место, дату и время проведения аукциона; копию документа, подтверждающего согласие собственника имущества (при заключении договора субаренды – также и арендатора) на предоставление соответствующих прав по договору, право на заключение которого является предметом торгов.

Полный перечень сведений, которые должны содержаться в документации об аукционе, установлен пунктом 114 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. Разработку и утверждение документации об аукционе организатор торгов выполняет самостоятельно (п. 5 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, п. 7 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.).

При разработке документации об аукционе не включайте в состав одного лота технологически и функционально не связанное имущество. Например, имущество, предназначенное для электроснабжения, теплоснабжения , газоснабжения , а также водоснабжения и водоотведения. Об этом сказано в пункте 112 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

Также существует ряд условий, которые организатор аукциона не вправе включать в документацию. Например, это требования к деловой репутации участников, их производственным мощностям, технологическому оборудованию и т. д. Перечень таких сведений установлен пунктом 111 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

К документации об аукционе предоставляется свободный и бесплатный доступ. Единственное исключение – если по просьбе заявителя документация представляется ему на бумаге. Происходит это так. Заявитель подает запрос в письменной или электронной форме. В течение двух рабочих дней после его получения организатор аукциона в порядке, указанном в извещении, высылает запрошенную документацию. Если извещение о проведении аукциона предусматривает оплату документации, представленной на бумаге, документы организатор аукциона высылает после получения оплаты. При этом размер оплаты не должен превышать расходы организатора на изготовление копий документов и их доставку. В случае представления документации в форме электронного документа плата не взимается. Такой порядок установлен пунктами 117, 43 и 44 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

«Главбух» советует

Выдавая документацию об аукционе, зарегистрируйте получивших ее заявителей с указанием их почтовых реквизитов. Если документация об аукционе будет изменена, этим участникам необходимо будет направить извещения заказными письмами (п. 119 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Любой заявитель вправе направить организатору аукциона письменный запрос о разъяснении положений документации об аукционе. Если запрос поступил не позднее чем за три рабочих дня до даты окончания срока подачи заявок, направьте заявителю разъяснения в письменной или электронной форме. Сделать это нужно в течение двух рабочих дней со дня поступления запроса. Запросы, поступившие менее чем за три дня до даты окончания подачи заявки, можно не рассматривать.

В течение одного дня с момента направления разъяснения заявителю их нужно разместить на официальном сайте с указанием предмета запроса, но без указания организации, от которой поступил запрос.

Такой порядок установлен пунктами 118, 47 и 48 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

Не позднее чем за пять дней до даты окончания подачи заявок учреждение может изменить документацию и извещение о проведении аукциона. Изменение предмета аукциона не допускается.

В течение одного дня со дня принятия решения о внесении изменений их необходимо разместить на официальном сайте. Кроме того, изменения нужно отправить заказными письмами или в форме электронных документов всем заявителям, которым была предоставлена документация об аукционе (в течение двух рабочих дней со дня принятия решения о внесении изменений).

Срок подачи заявок на участие в аукционе должен быть продлен так, чтобы со дня размещения внесенных изменений до даты окончания подачи заявок он составлял не менее 15 дней.

Такой порядок установлен пунктами 106 и 119 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

Претенденты на право заключения договора подают заявки на участие в аукционе в сроки и по форме, установленные документацией об аукционе (п. 120 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Заявка на участие в аукционе должна содержать:

сведения о заявителе (наименование, организационно-правовую форму, местонахождение и т. д.); документы о заявителе (в частности, выписку из ЕГРЮЛ, полученную не ранее чем за шесть месяцев до дня размещения на сайте извещения об аукционе); предложения об условиях выполнения работ , которые необходимо выполнить в отношении имущества, права на которое передаются по договору.

Полный перечень сведений и документов, которые должны быть отражены (приложены) в заявке на участие в аукционе, приведен в пункте 121 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

Требовать какие-либо дополнительные сведения или документы организатор аукциона не вправе (п. 122 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Принимая заявки, организатор аукциона регистрирует дату и время их поступления. По требованию заявителя ему выдается расписка в получении заявки (п. 126 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67). Если заявка предоставлялась в электронном виде, подтверждение о ее получении нужно выслать заявителю в течение одного рабочего дня с даты получения такой заявки (п. 123 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Прием заявок прекращается в день их рассмотрения непосредственно до начала процедуры рассмотрения (п. 125 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Организатор аукциона может предусмотреть в извещении о проведении аукциона необходимость внесения задатка. Тогда претендент на участие в аукционе (заявитель) должен внести определенную денежную сумму. Размер задатка определяет организатор аукциона. При этом нельзя устанавливать требование об обязательном заключении отдельного договора задатка между организатором аукциона и претендентом. Об этом сказано в пункте 22 и части 12 пункта 114 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, пункте 3 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.

Организатор аукциона возвращает задаток претендентам на участие в аукционе (заявителям), которые не стали победителями. Из этого правила есть исключение: если участник, для которого заключение договора является обязательным (т. е. победитель; участник, сделавший предпоследнее предложение), уклоняется от его заключения, задаток не возвращается.

Задаток победителя аукциона засчитывается ему в счет исполнения обязательств по договору, заключенному по итогам проведения аукциона (но только в случае, если такие обязательства возникают в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора в размере таких обязательств). Возвращается победителю только часть задатка, которая превышает размер договорных обязательств.

Об этом сказано в пунктах 107, 127, 128, 134, 147 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, пункте 4 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г., пункте 4 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрение заявок на участие в аукционе

Если заявки на участие в аукционе не подавались, аукцион признается несостоявшимся (п. 129 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67). В этом случае организатор аукциона вправе объявить о проведении нового аукциона или конкурса (п. 151 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Если было подано несколько заявок, комиссия рассматривает их в течение десяти дней со дня окончания приема заявок (п. 130 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67). В результате комиссия должна принять решение о допуске претендентов, подавших заявки, к участию в аукционе. Если заявка (заявитель) не соответствует требованиям, установленным документацией об аукционе, а также условиям, указанным в пунктах 24–26 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, комиссия отказывает претенденту в участии в аукционе. Такой порядок предусмотрен пунктами 130–134 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. Подробнее о требованиях, предъявляемых к участникам торгов (заявителям), см. Кто может участвовать в конкурсе (аукционе) на право заключения договоров аренды (безвозмездного пользования, доверительного управления) в отношении государственного (муниципального) имущества.

При этом в случае установления факта недостоверности сведений, содержащихся в документах, представленных заявителем, аукционная комиссия должна отстранить такого заявителя (участника) на любом этапе проведения торгов. Отстранение претендента оформите протоколом. В нем укажите установленные факты недостоверных сведений. Такой протокол разместите на официальном сайте не позднее дня, следующего за днем принятия решения об отказе претенденту. Об этом сказано в пункте 26 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

Для оформления результатов рассмотрения заявок комиссия подготавливает протокол. В нем должны содержаться:

сведения о заявителях; решение об их допуске к участию в аукционе или об отказе к допуску с обоснованием такого решения и указанием на положения приказа ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 и положения документации об аукционе, которым не соответствует заявитель и (или) заявка.

Протокол подписывается всеми членами аукционной комиссии, которые присутствовали на заседании, и размещается на официальном сайте в день окончания рассмотрения заявок.

Заявителям высылаются уведомления о принятых в их отношении решениях. Сделать это нужно не позднее дня, следующего за днем подписания протокола.

Такой порядок предусмотрен пунктом 133 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

Проведение торгов

Лица, допущенные комиссией к участию в аукционе, участвуют в нем через своих представителей или самостоятельно (п. 136 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Из числа членов аукционной комиссии путем открытого голосования большинством голосов выбирается аукционист (п. 140 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67). В его функции входит проведение торгов.

Процедура проведения торгов следующая.

Сначала комиссия регистрирует тех участников (их представителей), которые явились на аукцион. Если аукцион проводится по нескольким лотам (на право заключения нескольких договоров в отношении разного имущества), то участников регистрируют отдельно перед началом каждого лота. Каждому зарегистрированному выдается пронумерованная карточка.

Начальная (минимальная) цена договора увеличивается постепенно. Каждый раз она поднимается на один шаг аукциона. Шаг аукциона составляет 5 процентов от начальной (минимальной) цены договора (лота). После объявления увеличенной цены участники поднимают свои карточки, показывая тем самым, что они готовы заключить договор по этой цене. Если после троекратного объявления аукционистом последнего предложения о цене договора ни один из участников не заявил о своем намерении предложить более высокую цену, аукционист должен снизить шаг аукциона на 0,5 процента начальной (минимальной) цены договора (лота), но не ниже 0,5 процента начальной (минимальной) цены договора (лота). Такое действие производится до тех пор, пока «шаг аукциона» не снизится до 0,5 процента начальной (минимальной) цены договора. Это лимит, ниже которого шаг аукциона опускаться не должен.

После того как цена увеличивается уже на новый пониженный шаг аукциона, участники опять поднимают карточки. При этом аукционист оглашает лишь номер того участника, кто поднимает карточку первым.

Если после очередного троекратного объявления цены договора (лота) ни одна карточка не поднялась вверх, участник аукциона – действующий правообладатель имущества, права на которое передаются, может письменно заявить о своем желании заключить договор по объявленной цене. После этого аукционист вновь предлагает участникам заявлять свои предложения о цене договора. Если такие предложения сделаны и после троекратного объявления цены договора ни один участник не поднял карточку, действующий правообладатель снова может заявить о своем желании заключить договор по объявленной цене.

Аукцион проходит до тех пор, пока после очередного троекратного объявления цены или после заявления действующего правообладателя о желании заключить договор по объявленной цене ни один участник аукциона не поднял карточку.

Победителем становится:

участник, который предложил наиболее высокую цену договора (цену за право заключения договора аренды или наибольшую арендную плату); действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене.

При этом аукционист объявляет не только победителя, но и участника с предпоследним предложением о цене. Дело в том, что в случае отказа участника под первым номером от заключения договора победителем станет участник под номером два.

Такая процедура установлена пунктами 138–142 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, и пояснена в пунктах 11, 15, 17 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.

Пример увеличения шага аукциона на заключение договора аренды государственного (муниципального) имущества

Начальная цена договора аренды государственного (муниципального) имущества – 100 000 руб.

Шаг аукциона составляет:
100 000 руб. × 5% = 5 000 руб.

Аукционист объявляет увеличенную цену договора – 105 000 руб. (1 000 000 руб. + 5000 руб.). Несколько участников подняли карточки. Аукционист объявил участника, поднявшего карточку первым, и новую цену – 110 000 руб. (105 000 руб. + 5000 руб.). Никто из участников не поднял карточку. Аукционист снижает шаг аукциона на 0,5% начальной цены договора. Следовательно, новый шаг аукциона составил 4500 руб. (5000 руб. – 100 000 руб. × 0,5%).

Аукционист объявляет новую цену – 109 500 руб. (105 000 руб. + 4500 руб.). Никто не поднял карточку.

Аукционист снова снижает шаг аукциона на 0,5% начальной цены договора: 4000 руб. (4500 руб. – 100 000 руб. × 0,5%) и объявляет новую цену – 109 000 руб. (105 000 руб. + 4000 руб.). Один из участников поднял карточку.

Аукционист объявляет новую цену – 113 000 руб. (109 000 руб. + 4000 руб.). После троекратного объявления цены никто не поднял карточку.

Аукционист снижает шаг аукциона на 0,5% начальной цены договора: 3500 руб. (40 000 руб. – 100 000 руб. × 0,5%). После объявления новой цены (112 500 руб. (109 000 руб. + 3500 руб.)) никто не поднял карточку.

В аналогичном порядке аукционист снижал шаг аукциона до 500 руб. Это минимальный размер шага аукциона (100 000 руб. × 0,5%). После очередного троекратного объявления цены (109 500 руб. (109 000 руб. + 500 руб.)) ни одна карточка не поднялась вверх. Участник аукциона – действующий правообладатель имущества, права на которое передаются, письменно заявил о своем желании заключить договор по объявленной цене (109 500 руб.).

Аукционист предлагает участникам заявлять свои предложения о цене договора. Поскольку таких предложений не поступило, аукционист завершает аукцион. Он объявляет победителя (участника – действующего правообладателя имущества, согласившегося с объявленной ценой 109 500 руб.) и участника, сделавшего предпоследнее предложение (109 000 руб.).

Если отсутствуют предложения заключить договор по увеличенной цене, и при этом шаг аукциона уже опущен до возможного лимита, и после троекратного объявления цены карточку никто не поднял, аукцион признается несостоявшимся (п. 148 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

После этого организатор аукциона вправе объявить о проведении нового аукциона или конкурса (п. 151 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

При проведении аукциона организатор должен вести аудио - или видеозапись и протокол аукциона. Протокол подписывается всеми присутствующими членами комиссии в день проведения аукциона. В течение следующего дня протокол должен быть размещен на официальном сайте торгов.

Протокол должен содержать в себе сведения:

о месте, дате и времени проведения аукциона; об участниках аукциона; о начальной (минимальной) цене договора (цене лота); о последнем и предпоследнем предложениях о цене договора; о наименовании и местонахождении (для юридического лица), фамилии, имени, отчестве, о местожительстве (для физического лица) победителя аукциона и участника, который сделал предпоследнее предложение о цене договора.

Протокол составляется в двух экземплярах. Один остается у организатора аукциона, другой (вместе с проектом договора) в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола передается победителю аукциона.

Такой порядок предусмотрен пунктами 143, 144 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

По итогам аукциона с победителем заключается договор. Договор заключите в срок, установленный документацией об аукционе, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения на официальном сайте информации о его результатах. Такой порядок установлен частью 7 статьи 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ, пунктами 96, 150 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

Если предметом аукциона было только право на заключение договора, то он должен быть подписан не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. При этом договор может вступать в силу не с даты подписания, а с даты, установленной договором. Об этом сказано в пункте 10 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.

Следует учитывать, что существенные условия договора (например, площадь или целевое назначение объекта), заключенного по итогам проведения торгов, нельзя изменить ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке (п. 13 разъяснений ФАС России от 1 ноября 2011 г.). При этом при заключении договора (или в процессе его исполнения) по соглашению сторон может быть увеличена цена договора (в порядке, установленном договором) (ч. 8 ст. 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ).

В течение трех лет после проведения аукциона его организатор должен хранить:

протоколы, составленные в ходе проведения аукциона; заявки на участие в аукционе; документацию об аукционе (изменения, внесенные в документацию об аукционе) и разъяснения документации об аукционе; аудио- или видеозапись аукциона.

Это требование установлено пунктом 149 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

Ситуация: какие дни – календарные или рабочие – нужно учитывать при определении даты, не ранее и не позднее которой организатор торгов должен размещать извещение о проведении аукциона (конкурса) и срока для заключения договора. Торги проводятся на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного (муниципального) имущества

Определяйте течение срока в календарных днях.

По общему правилу извещение о проведении аукциона (конкурса) нужно разместить на официальном сайте не менее чем за 20 дней до даты окончания подачи заявок на участие в аукционе (30 дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе) (ч. 5.1 ст. 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ, п. 29, 103 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Договор может быть заключен в срок, установленный документацией о торгах, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения на официальном сайте информации о его результатах (ч. 7 ст. 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ, п. 96, 150 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

При этом ни в приказе ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, ни в Законе от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ не указано, в каких днях (рабочих или календарных) следует исчислять установленный срок. Однако в ряде статей (как Правил, так и Закона) четко сказано, что для определения срока нужно учитывать рабочие дни (см., например, п. 33, 44, 123, 134 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, ч. 10 ст. 18.1, ч. 12 ст. 25.1, ч. 3 ст. 25.4 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Исходя из этого можно сделать вывод, что если срок не установлен в рабочих днях, его нужно исчислять в календарных. Таким образом, при определении даты, не позднее которой нужно размещать извещение об аукционе (конкурсе), и даты, не ранее которой организатор торгов должен заключить договор, нужно учитывать календарные дни, так как в частях 5.1 и 7 статьи 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ и пунктах 29, 103, 96, 150 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 нет указания на рабочие дни.

Подтверждают этот вывод и общие положения Гражданского кодекса РФ, касающиеся порядка определения срока. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после наступления события, которым определено его начало (ст. 191 ГК РФ). Если последний день срока приходится на нерабочий (выходной) день, днем окончания срока считается следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).

Поскольку ни в приказе ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, ни в Законе от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ не определен порядок определения срока, в рассматриваемой ситуации необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 2 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Следовательно, при определении даты, не ранее которой учреждение должно заключить договор, нужно учитывать выходные дни.

Кроме того, такой вывод подтверждает и то, что в предыдущей редакции Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67, было указание на рабочие дни (п. 29, 103 Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Подготовлено на базе материалов БСС «Система Главбух»